In München gewannen Mieter gegen einen Immobilienhai

Mustergültig?

Von Ralf Hohmann

Die Wohnungen sind eher klein, viele ältere Menschen und Alleinerziehende mit Kindern leben hier. Die Miethöhe liegt im Schwabinger Hohenzollernkarree etwas unter dem üblichen Münchner Level. Mit Miethaien kennt man sich gut aus im Viertel. Ende 2013 verkaufte die Bayerische Beamten-Versicherung (BBV) die zirka 230 Wohneinheiten an die Patrizia Immobilien AG, einen langjährigen Global-Player auf dem Immobiliensektor. Bundesweit geriet die Patrizia AG in die Schlagzeilen, als sie ebenfalls im Jahr 2013 zum Preis von 2,453 Milliarden Euro 32 000 landeseigene Wohnungen von der Bayerischen Landesbank übernahm. Bevor die Schwabinger Mieter vom Eigentümerwechsel unterrichtet wurden, stand bereits in Online-Portalen zu lesen, dass ihre Wohnungen schon wieder zum Verkauf an Dritte annonciert waren. Das Immobilienpaket wechselte dann Anfang 2016 an die just zu diesem Zweck gegründete Max-Emanuel Immobilien GmbH. Deren Geschäftsführer beherrscht die Usancen des Immobilien- und Kapitalmarkts, weist ihn das Handelsregister doch als  Leiter von über 30 weiteren Firmen aus. Die Max-Emanuel GmbH hebelte mit einem juristischen Trick das Vorkaufsrecht der Stadt aus und sicherte sich das Eigentum. Das Ziel: Eine Komplettmodernisierung und längerfristig die Umwandlung in Eigentumswohnungen. Das Mittel: Am 27. Dezember 2018 erhielten die Mieter die Ankündigung, die Modernisierungsmaßnahmen würden 2021 beginnen und die Miete verteuere sich wegen der Umlage der Kosten um fünf bis 13 Euro/Quadratmeter/Monat. Für die Mehrheit bedeutete dies eine Verdoppelung der monatlichen Miete und damit faktisch die Entmietung. Und wer auszieht, der macht den Weg frei zur Umwandlung in eine Eigentumswohnung. Das Oberlandesgericht München hat am 15. Oktober dieses Szenario vorerst durchkreuzt. Allerdings nicht mit der Begründung, die Mieterhöhung als solche sei skandalös, sondern der Vermieter hätte ins Blaue hinein Um- und Ausbaumaßnahmen angekündigt und diese mit Mieterhöhungen verknüpft. Die bundesweit erste Musterfeststellungsklage (MFK) hatte für 145 Mieter Erfolg. Ob die Beklagte Revision einlegt, ist noch offen.

Die MFK gehört seit dem 12. Juli 2018 zum Repertoire der  Zivilprozessordnung (Paragrafen 606 – 614 ZPO). Das Bundesjustizministerium feierte sie vorab als “Eine-für-alle”-Klage: Sie bewirke die einfache, leichte und effektive Durchsetzung von Verbraucherinteressen. Einfacher, effektiver, leichter? Was ist dran an der MFK? Die ZPO kannte bisher nur Individualklagen, jetzt können Verbände gleichgerichtete Ansprüche gegen einen Gegner vor dem Oberlandesgericht in erster Instanz anhängig machen, sofern mindestens 50 Mitstreiter zusammenkommen. Der als Kläger auftretende Verband (in München ein Mieterverein) streckt Verfahrens- und Anwaltskosten vor.

Verbraucher, die sich der MFK bedienen wollen, können allerdings nur ein Feststellungsurteil, nicht aber ein Leistungsurteil erreichen. Konkret heißt das: Der einzelne Prozessbeteiligte muss nach seinem Erfolg im OLG-Verfahren alleine und belastet durch Gerichts- und Anwaltskosten seinen Anspruch auf Zahlung vor einem anderen Gericht durchsetzen. Durch die Aufspaltung des Verfahrens in einen Feststellungsteil und einen Leistungsteil verlängert sich die Prozessdauer für den Verbraucher um viele Monate.

Kurzum: Für Verhinderungsklagen (Abwehr von Forderungen) kann die MFK, wie das Verfahren in München gezeigt hat, durchaus wirkungsvoll sein. Die über 450000 Dieselkunden aber, die momentan Schadenersatz vom VW-Konzern begehren, werden es ungleich schwerer haben.

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"Mustergültig?", UZ vom 25. Oktober 2019



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