Wie aus Eisenbahnerwohnungen der größte Vermietungskonzern in Deutschland gefertigt wurde

Geburt der DAX-Schönen Vonovia

Von Winfried Wolf

Am 21. September 2015 war es soweit. Der DAX – der Leitindex der Frankfurter Aktienbörse – wurde neu zusammengesetzt. Die Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington, die bald darauf in Vonovia umbenannt wurde, stieg als erstes Immobilienunternehmen in den DAX auf. Der Index zeichnet die Börsenkurse der dreißig nach Börsenwert größten Unternehmen in Deutschland nach. Damit schlägt sich seit diesem Datum der Immobilienboom in Deutschland auch im wichtigsten deutschen Börsen-Barometer nieder. Ein Konzern, der mit der Spekulation um Grund und Boden verbunden ist, steigt auf. Das ist ein weiteres Zeichen dafür, dass sich der aktuelle Kapitalismus weg vom produktiven Sektor und hin zu spekulativen Bereichen entwickelt, zum Immobilien- und Wohnungssektor.

Am Ursprung des neuen DAX-Konzerns stand die deutsche Bahnreform 1994, also die Umwandlung der Staatsbahnen Deutsche Bundesbahn und Deutsche Reichsbahn in Deutsche Bahn Aktiengesellschaft. Diese führte zu einer Umgestaltung des Verkehrssektors, mit einer fortgesetzten Schwächung der Schiene und einer Stärkung der Auto­branche – ein Prozess, bei dem die drei aus der Daimer-Kaderschmiede stammenden Bahnchefs Heinz Dürr (1991–1998), Hartmut Mehdorn (1999–2009) und Rüdiger Grube (2009–2017) eine führende Rolle spielten.

Ein Treueschwur

Es gab allein in Westdeutschland bis zur Bahnreform 1994 noch 112 000 Eisenbahnerwohnungen. In diesen lebten rund 350 000 Menschen. In den meisten Großstädten gab es einen festen Bestand an solchen Eisenbahnerwohnungen, die im Übrigen oft unter Denkmalschutz standen. Allein im Stuttgarter Norden waren es 4 884 Wohnungen. Und dann gab es einen erstaunlichen Vorgang im Deutschen Bundestag. Am 2. Dezember 1993 formulierte Klaus Daubertshäuser, der damalige verkehrspolitische Sprecher der SPD im Bundestag, bei der Bahnreformdebatte im Bonner Plenarsaal den folgenden Treueschwur: „Ein ganz wichtiger Punkt ist (…) die unbedingte Sicherung der Eisenbahnerwohnungen. Im Gesetz ist nun eindeutig festgestellt, dass der gesamte Wohnungsbestand (…) in der Verantwortung der öffentlichen Hand nach den bisherigen Grundsätzen fortgeführt wird (…). Das heißt im Klartext: Kein Eisenbahner und seine Familie muss um seine Wohnung bangen.“ So festgehalten im Protokoll der Bundestagsdebatte vom 2. Dezember 1993 (Drucksache 16/957, S. 16962).

Ein halbes Jahr nach dieser Rede war Daubertshäuser Mitglied im Vorstand der neu gegründeten Deutschen Bahn AG; er nahm diese Position mehr als ein Jahrzehnt lang ein und erhielt in dieser Zeit – damals lagen die Vorstandsvergütungen noch niedriger als heute – von seinem Arbeitgeber Vergütungen in Höhe von umgerechnet mehr als fünf Mio. Euro. Das war rund das Zehnfache dessen, was er als bescheidener Abgeordneter erhalten hätte. Genau besehen handelte es sich dabei um eine eher bescheidene Investition in eine einzelne Person, die sich tausendfach rechnete. Sie rechnete sich für all diejenigen, die von der Bahnprivatisierung profitierten – und die Gewinne, die damit gemacht wurden, liegen im zweistelligen Milliardenbereich.

Die Investition rechnete sich auch für diejenigen, die im Bereich der Immobilien- und Wohnungsspekulation unterwegs waren. Sechs Jahre nach der zitierten Daubertshäuser-Rede war entgegen allen Versprechungen der gesamte Bestand an Eisenbahnerwohnungen privatisiert. Das war der Ausgangspunkt für den neuen deutschen DAX-Konzern, für das heute größte deutsche Wohnungsunternehmen, den größten privaten Vermieter in Deutschland, die Vonovia SE, die zuvor Deutsche Annington Immobilien SE hieß, die wiederum auf dem Unternehmen Annington Homes basiert, das ursprünglich von den japanischen Versicherungsriesen Nomura gegründet wurde.

Heuschrecken-Müntefering beteiligt

1998 wurden die deutschen Eisenbahner-Wohnungen noch unter der CDU/CSU-FDP-Regierung und dem damaligen Bundesverkehrsminister Matthias Wissmann an ein Konsortium um die Familie Ehlerding vergeben. Die Ehlerdings hatten den Zuschlag erhalten, weil sie 5 Mio. DM an die CDU gespendet hatten. Annington war damals bereits als Bieter und mit einem deutlich besseren Gebot präsent.

Als 1998 die SPD die Bundestagswahl gewonnen hatte und es zu der neuen rot-grünen Regierung kam, wurde der Skandal um die Ehlerding-Spende publik. Der Zuschlag an Ehlerding war noch nicht wasserdicht und mit der illegalen Spende ohnehin in Frage gestellt. Nun konnte die Deutsche Annington Immobilien Gruppe, eine neu gebildete Tochter der Briten und der Japaner, den größten Teil der Eisenbahnerwohnungen übernehmen. Interessanterweise war es der SPD-Politiker Franz Müntefering, der in seiner 11-monatigen Amtszeit als Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (Oktober 1998 bis September 1999) maßgeblich zu diesem Mega-Deal beitrug. Dabei war zweifellos hilfreich, dass Kajo Wasserhövel, der langjährige Vertraute von Franz Müntefering, für Annington als Lobbyist tätig war. Ironie der (Wirtschafts-)Geschichte: 2005 prägte Müntefering für Gesellschaften wie Annington den Begriff „Heuschrecken“.

Gezahlt wurde damals von Annington im Übrigen ein Spottpreis von (umgerechnet) 32 735 Euro je Wohnung – ein Preis, zu dem die Mieterinnen und Mieter diese Wohnungen meist gerne selbst übernommen hätten, was ihnen jedoch nicht gestattet wurde.

Den entscheidenden Schritt zum führenden deutschen Wohnungskonzern unternahm Annington bzw. Vonovia 2015 mit der Übernahme des Konkurrenten Gagfah, was weitere 144 000 Wohnungen einbrachte. Aktuell hat Vonovia mehr als 400 000 Wohnungen im Bestand. Inzwischen nennt der Konzern als Ziel eine Million Wohnungen. Ihr Chef, Rolf Buch, wird als „deutscher Donald Trump“ bezeichnet. Das mag hinsichtlich der Größenordnungen etwas übertrieben sein. Die Methoden, mit denen Vonovia arbeitet und vorgeht, rechtfertigen den Vergleich allemal. Hunderttausende Mieterinnen und Mieter können dazu ein Klagelied singen.

Der Text ist in veränderter und erweiterter Fassung am 22. 5. im Blog Lunapark21 erschienen.

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"Geburt der DAX-Schönen Vonovia", UZ vom 9. Juni 2017



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